主持人：聽眾朋友大家好，這里是《房產(chǎn)時間》，我是主持人柏禹。節(jié)目正在通過924歡樂調(diào)頻在每天上午7點30分為大家買房置業(yè)家庭裝修提供全方位的直播服務(wù)。又到一年盤點了：截至12月17日，秦皇島新建商品住宅成交約在21114套，還有半月預(yù)計全年的成交量將在2.5萬套左右。成交均價在5714.8元每平米。同比2014年的（6041.1元/平）下降了0.54%，成交面積卻比去年同比增長45.1%，整體看也算是一個大年。今天連線新浪樂居特約記者張華，聽聽她盤點的秦皇島樓市。張華你好。

  張華：恩，主持人好，聽眾朋友們好！對于秦皇島市場來說，2015的表現(xiàn)可謂是曲曲折折，百味俱有。從年初的悲觀情緒蔓延至后來的成交量持續(xù)緩增，再至年末在政策的支持下成交企穩(wěn)。一路走來，可謂是百味雜成，酸甜苦辣只有行業(yè)中人方可體會?！峨p城記》里開頭的一段寫到：這是最好的時代，這是最壞的時代;這是智慧的時代，這是愚蠢的時代;這是信仰的時代，這是懷疑的時代……這一段引用到現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)可以說是再恰當不過。

  2015年，秦皇島樓市面臨的最大問題就是去庫存。據(jù)了解，目前秦皇島住宅市場的庫存量分類中，現(xiàn)房基本面臨“售罄”，去化周期平均每月可消化1919套，商業(yè)市場的存量按照今年的土拍來說并沒有新的存量，如何消化庫存，成為秦皇島市場整年的“主旋律”。從城市發(fā)展大層面來看，秦皇島陸續(xù)落戶人口的持續(xù)增多，無論是外來務(wù)工人員，還是高校畢業(yè)生在本地就業(yè)的，需求端的數(shù)據(jù)不會不降，而且秦皇島近5年房價比較平穩(wěn)，對于剛醒需求者來說，買房只是時間問題。剛才主持人也提到說，今年新建商品住宅成交總均價同比下降0.54%，因此房價并沒有降多少。

  然而到了今年，房地產(chǎn)過去那種熱火朝天、千人搶房的局面再難重現(xiàn)。取而代之的是各種層出不窮的營銷手段，網(wǎng)絡(luò)電商、全民營銷、淘寶賣房、房產(chǎn)眾籌等各種戲碼全年都在上演。從you+國際青年社區(qū)，從遠洋眾籌到SOHO3Q，在移動互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，市場正在加速變革，各色大佬也頻繁發(fā)聲。從銷售層面來講，開發(fā)商也下足了功夫，除了降價等常規(guī)手段之外，還想出其他招數(shù)，各種線下聚人氣的主題性營銷活動，如蝴蝶展、社區(qū)家電購物節(jié)、裝修大講堂等活動，目的只有一個吸引購房者。

  主持人：那么這一年秦皇島的房價到底漲了還是降了？恐怕不是開發(fā)商也不是購房者能說清楚的，不管是從上述的成交數(shù)據(jù)還是開發(fā)商公布的均價，其實都不能代表購房者買到手的實際價格。

  張華：不錯，房價不是買的人少了就降，買的人多了就漲。有媒體給出這樣的報道，像北京、上海、深圳這樣的一線城市，房價仍在持續(xù)上漲。而在更廣闊的腹地，尤其是二三四線城市，樓市過剩的狀態(tài)普遍存在。去化周期是對房地產(chǎn)庫存的一個衡量指標，是用當年待售面積除以年均銷售面積，得到的。高庫存總量意味著房子多，而去化周期越長，房價多年不動，銷售乏力的情況非常普遍，尤其是在中西部地區(qū)二、三、四線城市。

   2015年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個百分點。房屋新開工面積140569萬平方米，下降14.7%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%。很顯然，全國都聚集高庫存，秦皇島這樣一個四線城市也就不足為奇了。

   伴隨一段時間以來，央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等政策為樓市保駕護航，加上正值年底房企沖擊業(yè)績的時候，開發(fā)商放低身段推貨搶客，購房者入市意愿也有所加強，樓市似乎回暖現(xiàn)象也逐步呈現(xiàn)，這是否意味著這種回暖一直會延續(xù)到明年，房價到底是降還是漲？這讓許多觀望的老百姓摸不著頭腦。

  “買漲不買跌”這是購房者普遍存在的心態(tài)，在漲的時候買，這就意味著買的房子在不斷地升值。跌的時候買，購房難以判斷什么時候會是價格的最低點，往往在價格下降的過程中就買好了房，那么，這就意味著房子的一直貶值。

  不斷降低的房貸和呼之欲出的“房貸利息抵稅”政策網(wǎng)友調(diào)侃名義上是在增強剛需消費者的購買力，實則是在死抬房價。雖然前幾年房價隨地價和人工費用水漲船高，但“成本定價+高溢價”的銷售成果始終是由剛需、改善型和投資型來支撐。于是，在年初各地火熱進行的“政策救市”大壯舉，逐步上升為國家“樓市去庫存”的首要手段。

  那現(xiàn)在問題來了，2016年還會出臺哪些政策“去庫存”？什么時候最適合買房？

  主持人：看著2015年過去了，其實樓市一直都在延伸，房價漲跌觀點太多，太激烈，碰不得！房價究竟是漲是降？大部分市民似乎在以“看熱鬧”的心態(tài)關(guān)注著這個“最值錢”的話題。更多的人還在期待著，手中的銀子可以購得更大的面積。