3月30日，萬達商業(yè)（3699.HK）發(fā)布公告稱，公司控股股東大連萬達集團股份有限公司已告知公司，其正初步考慮就H股進行一項自愿全面收購要約，如經(jīng)落實，將可能導致公司私有化以及公司于聯(lián)交所除牌，要約價不低于每股48港元現(xiàn)金。
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市值嚴重被低估
萬達商業(yè)要退出港股的消息，在3月30日夜晚一經(jīng)發(fā)出，便引來了諸多關注和猜測。
根據(jù)萬達商業(yè)的公告，公司控股股東已告知公司，其正初步考慮就H股進行一項自愿全面收購要約，如經(jīng)落實，將可能導致公司私有化以及公司于聯(lián)交所除牌，要約價格將不會低于每股48港元現(xiàn)金，這個價格正是萬達商業(yè)H股上市發(fā)行價。
同時，公司謹慎提示：“鑒于上述初步考慮于本公告日尚在進行中，因此并不保證此項自愿全面收購要約、私有化以及除牌將會進行。受限于相關法律法規(guī)，對于是否以及如何進行向本公司內(nèi)資股股東提出要約亦在考慮之中。”
雖然萬達商業(yè)并未明確退出港股的原因，但與萬達商業(yè)在港股被嚴重低估關系密切。
早在萬達商業(yè)登陸港股之初，綜合多家投行的預測，萬達商業(yè)地產(chǎn)股權預估值在3000億元人民幣左右。但是同時又有多家投行認為，關于萬達商業(yè)地產(chǎn)上市資產(chǎn)的估值，其實比較保守，給未來留有溢價空間。但隨后的15個月，萬達商業(yè)在港股的表現(xiàn)卻一直讓萬達集團很失望。
著名財經(jīng)評論家、《華夏時報》總編輯水皮指出，萬達迫不得已才在2014年12月23日選擇在香港上市，發(fā)行6.52億的港股，每股發(fā)行價48港元，而萬達的總股本高達45.27億股，換句話講，絕大部分并沒能在港股流通，但是，即便如此，萬達商業(yè)這艘中國商業(yè)的旗艦，亞洲首富王健林的根本，在港股的表現(xiàn)卻不盡如人意，最高價只到過78港元，而最低價卻低到了31.10港元，以38.30港元計，不但跌破發(fā)行價，更是跌破凈資產(chǎn)，市盈率才4.91倍，市凈率才0.82，萬達商業(yè)每股業(yè)績6.62元，每股分紅1.05元人民幣，股息率達到3.07%，一句話，萬達商業(yè)在港股被低估，不是一般的低估，是嚴重的低估，繼續(xù)在港股不死不活呆下去，有損萬達商業(yè)的整體形象。
事實上，即使是在經(jīng)濟低迷的2015年，萬達商業(yè)依然向資本市場交出了一份令人滿意的答卷。
2015年，萬達商業(yè)全面實現(xiàn)各項業(yè)務目標，2015年，萬達商業(yè)全年營業(yè)收入為1242.03億元，較2014年增長15.14%；核心凈利潤（扣除公允價值變動影響）為170.16億元，較2014年增長14.79%。
回歸A股是更好的選擇
“對萬達商業(yè)來說，回歸A股是更好的選擇。因為對于境外投資者來說，對萬達商業(yè)的了解并不深入，而其一貫的思維會認為商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期性長， 從而看淡了萬達商業(yè)。”北京創(chuàng)高助新會計師事務所負責人黃華認為。
而在2015年取得了亮麗的成績后，萬達商業(yè)又迎來了集團對其更高的要求。
年初，萬達集團給萬達商業(yè)下達了新的任務，即2016年計劃收入約為1300億元，與2015年的1242億元相比僅提高4%左右。雖然收入目標下調(diào)，但是凈利潤目標將保持兩位數(shù)增長；其中房地產(chǎn)(14.03, 0.00, 0.00%)合同收入約1000億元；竣工入伙收入約1100億元；開業(yè)55個萬達廣場，數(shù)量相比2015年翻番；租金收入約195億元；開業(yè)14家酒店，收入 61.4億元；新增持有物業(yè)580萬平方米；新發(fā)展項目71個，其中文旅項目1個、重資產(chǎn)萬達廣場3個、輕資產(chǎn)萬達廣場54個。
而在萬達商業(yè)的計劃中，未來，在服務消費者方面，通過提升購物中心的吸引力和輻射力，進一步增加消費者體驗，在資產(chǎn)運營方面，結(jié)合中國金融市場的發(fā)展，借鑒國際經(jīng)驗，繼續(xù)積極探索實踐“資本循環(huán)”和“輕資產(chǎn)模式”，進一步加快持有物業(yè)擴張速度和擴大在中國主要零售市場的占有率。
“萬達商業(yè)正保持著高速發(fā)展，繼續(xù)在港股被低估，只會拖累其整體形象，反而不利于其未來在A股好好表現(xiàn)。倒不如舍棄港股，全力以赴回歸A股。”黃華認為。
早在2009年，萬達商業(yè)地產(chǎn)便正式啟動了A股上市的計劃。但由于2010年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，萬達商業(yè)地產(chǎn)的上市計劃一再推遲。
去年8月，萬達商業(yè)再發(fā)布公告透露出要回歸A股?；貧wA股的方案獲得了該集團內(nèi)資股股東100%的支持、H股股東99.8%的支持。
對于萬達商業(yè)回歸A股一事，萬達商業(yè)曾表示，董事認為，發(fā)行A股將增強本公司的企業(yè)形象，進一步拓寬本公司的融資渠道及增加本公司的營運資金，以及透過吸引大型機構(gòu)及中小型投資者增強資本市場認可度。
董事亦認為A股發(fā)行將有助于本公司業(yè)務發(fā)展、融資靈活性及業(yè)務開發(fā)，亦有助于獲得更多財務資源及提升本公司的競爭力，有利于本公司的長期發(fā)展。
估值過低 以發(fā)行價回購避免拖累A股定價
截至3月30日收盤，以萬達商業(yè)（3699.HK）每股38.8港元的價格計算，公司估值只有1756億港元，折合1464億人民幣，而這個價位還不如萬達院線（002739.SZ）在去年12月底時的市值高。
眾所周知，無論從資產(chǎn)規(guī)模、主營收入還是凈利潤，萬達商業(yè)和萬達院線都不是一個等級的，然而萬達商業(yè)在港股上的表現(xiàn)還不到匯豐、花旗等知名國際投行給出的目標價的一半，萬達商業(yè)的市值無疑是被嚴重低估的。
因此，作為萬達商業(yè)的前獨立董事劉紀鵬在聽到萬達商業(yè)將啟動港股私有化的消息后，除了第一反應的在“意料之外”，也感到在“情理之中”。
基于萬達商業(yè)已經(jīng)在去年9月份向證監(jiān)會報送了A股公開發(fā)行的申請，必然會獲得A股投資者給出的一個更加合理的定價，而在機構(gòu)眼中，此次私有化除了估值低估，還有可能是為A股上市鋪路，避免A股定價受到H股的拖累。
轉(zhuǎn)股背后的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
近日，萬達集團忽然宣布啟動萬達商業(yè)的港股私有化，備受市場關注。除了萬達商業(yè)本身的影響力之外，還有一個原因就是距離萬達商業(yè)在2014年12月23日港股上市僅僅不過15個月，時間之短，讓此前擔任萬達商業(yè)獨立董事的劉紀鵬都倍感意外。
“從王健林為人來看，他要募集股份就必然讓投資者賺錢，這次果斷的退市并以遠遠超出38港元市價，同時不低于一年前每股48港元IPO發(fā)行價進行回購，作為私有化價格也可窺斑見豹，符合王健林個性。”在劉紀鵬看來，王健林不愿意讓投資萬達的股東們受到損失。
15個月前，萬達商業(yè)啟動H股上市，受到當時香港社會環(huán)境和圣誕節(jié)假期臨近的雙重影響，港股市場低迷。即便如此，萬達商業(yè)的公開發(fā)售還是獲得了包括12家基石投資者在內(nèi)的眾多投資支持。上市首日，在數(shù)十家媒體鏡頭面前，王健林熱情地邀請這些機構(gòu)投資者負責人上臺合影。
盡管此次公開發(fā)行只募集到了313億港元，但是這筆資金對于緩解萬達商業(yè)當時的資金緊張和降低融資成本，已經(jīng)起到了很大作用。從財務數(shù)據(jù)上來看，整體資產(chǎn)負債率從2014年中期的77.65%下降到了年底的72.51%，特別是帶息債務占投入資本的比例，下降了近8個百分點。
就在萬達商業(yè)上市的100多天后，萬達集團對外公布了規(guī)模龐大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃，其中一個重要內(nèi)容就是在未來5年的時間實現(xiàn)去地產(chǎn)化，實現(xiàn)從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型。按照王健林當時在公開場合所述，從2017年開始，萬達將保持每年至少開業(yè)50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產(chǎn)。其目標是，第一步是在2020年開業(yè)400-500個萬達廣場；第二步到2025年要開業(yè)1000個萬達廣場。
顯然，如此龐大的擴張規(guī)模僅僅依靠原有“以售養(yǎng)租”的模式，是難以支撐的。
“萬達以前都是自己買地自己投資，物業(yè)和租金全歸自己。去年推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，大批投資者上門，愿意出地出全部投資，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，租金七三分成，投資者占七成，萬達占三成。”在王健林看來，這種合作建設萬達廣場的模式將作為萬達商業(yè)輕資產(chǎn)的主攻方向。
在今年1月份召開的年度工作總結(jié)會上，王健林透露，今年開業(yè)的25個輕資產(chǎn)萬達廣場，20個已經(jīng)簽署協(xié)議。
按照王健林的預期，大約在今年年底就可以實現(xiàn)50%以上的利潤來自于非地產(chǎn)收入，到2020年萬達商業(yè)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。
而隨著商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，萬達商業(yè)在財務結(jié)構(gòu)上也不再過分受制于資產(chǎn)負債率。而更重要的是，當初赴港上市所看重的境外債券市場，在過去的一年多時間里，隨著國內(nèi)債券市場的發(fā)展以及人民幣匯率的回升，也已經(jīng)不再具有吸引力了。
A股定價或超百元
從港股退下來的，只是一家估值不到6倍市盈率的商業(yè)地產(chǎn)公司，而未來推向A股市場的，將是一家全新的商業(yè)投資管理公司。
按照萬達商業(yè)在去年9月份向證監(jiān)會提交的公開發(fā)行申請，公司計劃發(fā)行不超過2.5億新股。一方面，從發(fā)行規(guī)模上來看，此次發(fā)行新股的數(shù)量遠低于2014年港股上市時的6.5億股；另一方面，單獨的A股新股發(fā)行量不足總股本的10%，根據(jù)《證券法》對4億以上股本的上市公司流通股不得低于10%的要求，如果萬達商業(yè)的H股完成私有化，那么A股的新股發(fā)行量必須要增加1.8億股以上。
基于目前A股的新股發(fā)行控制，排隊位次相對靠后的萬達商業(yè)何時能夠獲得發(fā)審委的審核通過，是市場目前最關心的問題，根據(jù)證監(jiān)會發(fā)審委披露的截至3月25日審核狀態(tài)，萬達商業(yè)仍舊是處于已受理階段。
而與此同時，萬達商業(yè)在3月30日晚間發(fā)布的公告，也并未給出私有化的時間表。而對于H股退市和A股上市孰先孰后，記者目前尚未從公司方面獲得相關回應。
不過，公司在去年遞交的招股說明書中，提示了如果A股和H股市場同時存在的情況下，由于兩個市場在估值方法、風險偏好、投資特點等方面存在一定差異，因此A股和H股的交易價格未必一致，同時，H股股價的波動可能會對A股股價造成影響，反之亦然。
盡管未來A股的新股發(fā)行價格難以確定，但是可以肯定的是，公司在發(fā)布公告前的H股股價已經(jīng)低于公司每股39.85元人民幣的凈資產(chǎn)；而對比此次萬達集團開出的每股48港元要約收購價，也基本接近于47.6港元的每股凈資產(chǎn)。
可以對比的是，目前A股市值在1000億元以上的3家房地產(chǎn)公司，市凈率基本都在2.5倍到3倍之間，而作為行業(yè)龍頭的萬達商業(yè)，加上輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的預期，公司在A股的定價超過百元將是大概率事件。
在花旗銀行行業(yè)分析師看來，萬達商業(yè)2016年預期可實現(xiàn)資產(chǎn)凈值為89港元每股，“私有化不單是因為價值被低估，可能也是為A股上市鋪路，H股價格和估值低迷會拖累其A股IPO定價，為了提升A股定價，H股價格有必要更高”。
受到前一日公告影響，3月31日，萬達商業(yè)以每股45.95港元收盤，漲幅達18.43%，距離要約收購價也僅剩不到5%的空間。